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Les mesures pour soutenir l'acquisition et la construction de logements

31 oct. 2008

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Le prêt à taux zéro ami de la résidence principale
Classique des classiques des mesures encourageant l'acquisition de logements : le prêt à taux zéro. Mais tous les logements ne sont pas concernés par le prêt 0%. Ce prêt n'est destiné qu'à faciliter l'achat d'une première résidence principale (en fait de première résidence principale, le prêt est accordé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes) que le logement soit neuf ou ancien, que le logement nécessite des travaux de mise aux normes ou que le local soit transformé en logement.

Le prêt à taux zéro aide selon les ressources
Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l'achat d'une résidence principale, mais tout le monde ne peut pas bénéficier de cette mesure avantageuse. Le prêt 0% est doublement plafonné : il ne peut excéder 20% du coût de l'opération d'acquisition et ne peut dépasser 50% du ou des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans.

Le nouveau prêt à taux zéro majoré : une aide complémentaire
Qu'est-ce que le prêt à taux zéro majoré ? Sous certaines conditions (être bénéficiaire d'aides de collectivités territoriales, plafond de ressources de l'accédant, logement neuf répondant à certaines normes thermiques et de performances énergétiques), le prêt à taux zéro peut être majoré. Ainsi, pour les ménages à revenus modestes, le montant du prêt est augmenté si la commune apporte une aide complémentaire.

Le prêt écologique à taux zéro aide les travaux
Selon le projet de loi de finances pour 2009, un prêt écologique à taux zéro est prévu afin de financer des travaux d'amélioration. Comme il s'agit d'un PTZ vert, ces travaux d'amélioration sont destinés à la performance énergétique. Mais pas à n'importe quelle performance énergétique. À la performance énergétique de ceux qui en ont le plus besoin : les logements anciens. Ce prêt à taux zéro écologique est quant à lui accordé sans condition de ressources. D'un montant maximum de 30 000 € ou de 300 € par m², il ne serait pas cumulable avec le crédit d'impôt dédié au développement durable pour l'achat de nouveaux équipements d'économies d'énergie.

Les mesures pour soutenir l'acquisition et la construction de logements (suite)

31 oct. 2008

La mesure du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt
Le prêt bénéficiant de la mesure du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt doit être contracté pour l'achat (ou la construction) de votre résidence principale, même s'il ne s'agit pas de votre première acquisition. Autre condition pour bénéficier de la mesure : le crédit immobilier doit avoir été souscrit auprès d'une banque ou d'un établissement de crédit. L'emprunt, pour bénéficier du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, ne doit pas être consenti par un membre de votre famille.

Intérêts d'emprunt : le montant du crédit d'impôt
Pour les intérêts payés au titre de la première année de remboursement, le crédit d'impôt est de 40%. Ensuite, pour les intérêts payés au titre des 4 années suivantes, le crédit d'impôt est de 20%. Pour la première année de remboursement comme pour les 4 années suivantes, les intérêts sont retenus dans la limite de 3 750 € pour un célibataire, veuf ou divorcé et de 7 500 € pour un couple marié ou pacsé. Pour la personne handicapée, ces montants sont doublés, et pour chaque personne à charge, ces montants sont majorés de 500 € (par conséquent, le plafond d'un couple avec deux enfants est de 8 500 €).

Crédit d'impôt et personne non imposable
Crédit d'impôt. Comme son nom l'indique, le crédit d'impôt accordé pour la construction ou l'acquisition d'une habitation principale est déduit de votre impôt. Pourtant, même si vous n'êtes pas imposable, vous pouvez bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt : le montant du crédit vous est payé.

Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et mutation professionnelle
À la suite d'une mutation professionnelle, vous changez de résidence principale. Alors en plus de dire adieu à votre maison, devez-vous dire adieu à votre crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt du prêt immobilier pour l'acquisition de votre résidence principale ? Non, vous bénéficiez toujours du crédit d'impôt à condition de ne pas être propriétaire de votre nouvelle résidence principale et de ne pas louer la résidence quittée.

Tendance à la baisse : une correction du marché qui s'explique

2 sep. 2008

La tendance générale est à la baisse, mais la correction du marché n'est pas synomyme de krach immobilier.

À l'étranger, l'emprunteur est étranglé par la brusque remontée du taux de son prêt à taux variable engendrant une charge supplémentaire à assumer. En France, l'écrasante majorité des emprunteurs français ayant opté pour le prêt à taux fixe dont les mensualités ne varient pas, le marché de l'immobilier français qui ne connaît pas de dérives excessives de l'endettement ne peut être la réplique du marché immobilier espagnol ou britannique.
Après une période euphorique où les prix sont allés jusqu'à doubler, une correction progressive du marché était inévitable. Le rééquilibrage du marché de l'immobilier passe par un durcissement des conditions du crédit : l'apport personnel doit représenter plus de 10% du prix d'achat et les mensualités doivent représenter moins du tiers du salaire net.
Pour encore limiter les risques, la durée d'emprunt est écourtée, ainsi le prêt à long terme, sur 25 ou 30 ans, se fait rare alors que les allongements de la durée de remboursement permettaient à nombre de candidats à l'accession à la propriété de concrétiser leur projet immobilier. Quant au taux d'intérêt, il est moins attractif : auparavant sous la barre des 5%, le taux d'intérêt se situe désormais légèrement au-delà.
Les exigences des vendeurs qui ne correspondent plus aux capacités de financement des acquéreurs provoquent une forte pression sur les prix : des négociations avec demande de rabais, mais aussi des renonciations.

Le dispositif Robien

12 mai 2007

Le dispositif Robien issu de la loi Robien de 2003 est en application depuis le 1er septembre 2006, dans le cadre de la loi sur l'Engagement National pour le logement du 13 juillet 2006. La loi Robien recentrée permet, lors d'un investissement immobilier destiné à l'investissement locatif à titre de résidence principale, d'obtenir de nombreux avantages fiscaux.

Vous pouvez grâce à l'amortissement Robien, déduire de vos revenus 50% de la valeur du logement neuf sur 9 ans : vous déduisez du montant de vos loyers perçus une partie du prix du bien : 6% par an pendant 7 ans et 4% par an pendant 2 ans. Au total vous amortissez 50% du prix de revient de votre achat immobilier Robien.

Les investissements Robien sont possibles sur des acquisitions de logement à titre onéreux. Le dispositif est avant tout réservé aux achats de biens neufs. Mais l'investisseur en loi Robien peut nuancer cette notion de neuf. En effet, l'Etat considère que la loi Robien s'applique à plusieurs cas :

- Des logements achevés mais jamais encore habités, ni utilisés.
- Des logements ayant subis de la part du vendeur une réhabilitation lourde qui leur donne une qualification proche du neuf (donc vous achetez un logement neuf).
- Des locaux transformés en logements : transformation faite par le vendeur ou achat de locaux que vous transformez en logements.
- Des logements que vous faîtes construire.
- Des logements non décents que vous avez acquis et que vous réhabilitez.

Si vous ne voulez pas perdre vos investissements Robien vous devez absolument respecter les règles qui ont été votées.
Par rapport à la loi Robien 2003, la nouvelle loi reprend l'essentiel des caractéristiques des avantages Robien. Les seules modifications sont les plafonds de loyer et les modalités d'amortissements. Les conditions de location Robien sont toujours pour le bailleur de louer son logement neuf, à titre de résidence principale, pendant 9 ans minimum, sans que le locataire Robien soit soumis à des conditions de ressources. Il y a par contre un plafond de loyer qui dépend de la zone géographique (voir arrêté du 10 août 2006) : il y en a 4 (la zone B a été divisée en 2).

- La zone A : Paris et région parisienne, Côte d'Azur et Genevois français.
- La zone B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, quelques agglomérations chères, les départements d'Outre Mer et la Corse.
- La zone B2 : Les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les zones frontalières et bandes littorales chères, le reste de l'Ile de France non cité.
- La zone C : Le reste du pays.

En fonction de chaque zone, il existe un plafond de loyer mensuel au m² qui est réactualisé régulièrement.

- Zone A : 20,45€
- Zone B1 : 14,21€
- Zone B2 : 11,62€
- Zone C : 8.52€

Pour le calcul du montant du loyer mensuel, la surface prise en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8m2 (cave, balcon, cellier...).

Par exemple, vous louez en zone B1 un appartement neuf d'une surface habitable de 70m² avec une cave de 4m² et un balcon de 8m². La surface de référence est donc de 70m², auxquels on ajoute la moitié de 12m², soit 76m². Le loyer mensuel appliqué à ce logement ne devra donc pas dépasser le plafond par m² de la zone B1 multiplié par la surface.

Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers, publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime supérieur. Vous devez donc les respecter pour bénéficier de l'amortissement Robien recentré.

Loi Borloo

12 mai 2007

Après la loi Robien de 2003 (valable pour l'acquisition d'un logement ou l'achat d'un bien sur plan réalisé avant le 1er juillet 2006), puis la nouvelle loi Robien (ou loi Robien recentrée de 2006), le dispositif Borloo est mis en place dans la loi du 13 juillet 2006 sur l'Engagement National pour le logement.

En plus des avantages fiscaux que vous retrouvez dans le dispositf Robien de 2006 (amortissement Robien de 6% par an pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans, soit 50% du coût de l'acquisition du logement neuf en 9 ans), vous bénéficiez d'un avantage fiscal supplémentaire après ces 9 années : l'amortissement Borloo.

La loi Borloo est soumise à conditions. En effet, vous devez prendre l'engagement que le loyer et les ressources de votre locataire ne dépassent pas un certain plafond. Cette loi favorise effectivement les locataires à revenus modestes. Selon cette nouvelle loi, le loyer est ainsi plafonné à 4/5 du loyer retenu dans la loi Robien recentrée en fonction du nouveau découpage en 4 zones géographiques :
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français.
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, quelques villes chères (comme Chambéry, Saint Malo...), la Corse, les départements d'outre-mer et le bord de mer de la Côte d'Azur.
- Zone B2 : Les villes de plus de 50 000 habitants, le reste de l'Ile de France non cité, les zones frontalières (autre que le Genevois) le littoral cher.
- Zone C : le reste du pays.

Toutes les zones sont définies précisément dans l'annexe de la loi.

La défiscalisation Borloo qui vous est alors accessible consiste à : un amortissement de 6% pendant 7ans puis 4% pendant 2 ans.
Si vous continuez à remplir les conditions vous pouvez proroger l'amortissement par période de 3 ans renouvelable une fois. Le taux est alors de 2,5% l'an, soit une possibilité de 15% sur 6 ans.
Ainsi, en 15 ans vous avez la possibilité d'amortir 65% du coût d'achat de votre programme immobilier de vos revenus imposables
Enfin, il ne faut pas oublier la déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers bruts.

Lorsque vous procédez à des investissements Borloo, vous bénéficiez de nombreuses déductions fiscales. En tant que propriétaire bailleur, vous répondez à des conditions de location Borloo.

Votre engagement de location avec la loi Borloo :
- Louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.
- Le locataire doit en faire sa résidence principale.
- Ce dernier ne doit pas être un de vos ascendants ou descendants. Mais après 3 ans, vous pouvez suspendre cette obligation pour louer votre bien à un membre de votre famille, période durant laquelle vous ne bénéficiez pas des avantages de la loi Borloo. Cette période ne peut excéder 9 ans et ne se comptabilise pas sur les 9 années de votre engagement.
Le loyer et les ressources de votre locataire sont plafonnés. En effet, pour les baux conclus en 2006, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants : Zone A : 16.37€, Zone B1 : 11.37€, Zone B2 : 9.30€, Zone C : 6.82€.

La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8m2.
Les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds fixés par décret au moment de la signature du premier bail, et à chaque changement de locataire. Pour les baux conclus en 2006, les plafonds de ressources des locataires varient selon la zone et la situation matrimoniale.

Exemple pour une personne seule :
- Zone A : 33 233€,
- Zone B1 : 24 685€,
- Zone B2 : 22 628€,
- Zone C : 22 475€.

Enfin, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le compromis de vente

20 avril 2007

Vous avez visité plusieurs biens et avez trouvé l’objet de votre acquisition. Vous allez donc établir une offre d’achat et signer un compromis de vente. Plus tard, lorsque toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de la vente seront réunies, l’acte authentique de vente sera conclu devant notaire.

I - Le compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat dans lequel les deux parties, le vendeur et l’acquéreur, s’engagent mutuellement, sous certaines conditions, à conclure la vente d’un bien immobilier. Le compromis de vente, en tant que contrat, comporte donc un accord sur la chose vendue et le prix. L’acquéreur s’engage à payer une somme d’argent en contrepartie du bien immobilier dont le compromis fait l’objet. Le compromis peut être rédigé sous seing privé, mais il est généralement recommandé de confier sa rédaction à un professionnel comme le notaire ou l’agent immobilier. Celui-ci se chargera de l’exécution du compromis jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Le compromis de vente comporte une clause suspensive d’obtention de prêt qui prévoit la nullité de l’acte de vente si l’acquéreur n’obtient pas le financement de son acquisition. De plus, l’acquéreur bénéficie, conformément à la loi SRU de décembre 2001, d’un délai de réflexion de sept jours suivant la signature du compromis de vente lui permettant de revenir sur sa décision d’acheter.

II - Le dépôt de garantie

Afin de montrer au vendeur que vous vous engagez pleinement dans l’acquisition de son bien immobilier, il est recommandé d’effectuer un dépôt de garantie. Le chèque de dépôt de garantie dont le montant est généralement égal à 10 % du prix de vente tous frais compris, prouve votre volonté d’acheter. Le Notaire ou l’agent immobilier bloque la somme d’argent versée sur un compte appelé compte séquestre. Le chèque est encaissable directement, dès que le compromis de vente est contresigné par le vendeur. Il vient en déduction du prix de vente.

III - L’acte authentique de vente

Une fois que toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente ont été réunies, vous vous retrouvez avec le vendeur chez le notaire (à la date fixée dans le compromis de vente) pour la signature de l’acte authentique. Seul le notaire est habilité à rédiger l’acte authentique. C’est lors de cette signature que les fonds sont débloqués par votre organisme prêteur et que vous devenez propriétaire du logement acheté (N'oubliez pas les clefs en quittant l'étude notariale !!!).

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